在我爱我家000560）集团副总裁、“相寓”总经理刘洋看来，仅凭规划要估值，仅仅在长租公寓商场讲故事，而实践从事住所租借工作的人知道，规划仅仅其间一个视点，住所租借办理链条杂乱，办理周期长，运营并非易事。

　　据上市公司我爱我家2021年半年报发表，陈述期内“相寓”完结运营收入9.55亿元，运营本钱7.72亿元，运营赢利1.83亿元，毛利率19.14%。我爱我家董事长谢勇指出，相寓是上半年成绩中体现最亮眼的部分。

　　带着这些问题，36氪未来地产作者对刘洋进行了专访。从一线房产生意人做到我爱我家集团副总裁，刘洋结合其20年的从业阅历，给出了差异于“本钱故事”的描绘。

　　存量商场时刻回到2003年，“央产房”上市试点盘活了近60万套存量住所，北京二手房商场随之萌发。香港华夏地产、美国21世纪不动产等老牌房产生意公司连续出场，其时的我爱我家是刚刚树立三年的工作新秀。26岁的刘洋参加公司，成为一名房产生意人。商场初始阶段，房产生意人被坊间称为「房虫儿」、「二道贩子」。像刘洋这样的北京「本地人」，在其时的我爱我家只要不到10个。

　　为什么挑选这个其时看起来不入流的工作？刘洋回想称，自己其时从写字楼租售工作出来，看到了商品房变革和住所事务开展趋势，确认了二手房商场的开展会越来越好。

　　2003年，我爱我家历史上的榜首单央产房生意由刘洋完结。卖方、买方、中介、律师、政府主管人员……简直一切人都是榜首次处理此类生意，终究花了数个日夜「磨出」几十条协议，这成为了我爱我家标准版房产生意合同的蓝本。

　　刘洋回想，他到昌平区回龙观担任区域拓宽时，那里是北郊农场，庄稼地旁孤零零地伫立着几栋六层洋房，后来逐步开展为亚洲最大的居民区。他所拓宽的首个我爱我家回龙观门店，生意量从前长时间强占全国门店前三名。

　　现实证明了刘洋的预判，不到十年间，北京二手房生意量超越新房，量差逐年增大，商场进入存量年代。

　　从生意人到店长，从区域经理到事务总经理，再到相寓事务总经理，刘洋的个人生长史也是二手房租售商场的开展变迁史。「我很走运，赶上了工作开展最快的阶段，也挑选了自己酷爱的公司。」刘洋表明，现在商场瞬息万变，从业者不得不跟上节奏。

　　2018年，大规划的本钱涌入造生长租公寓商场堕入张狂，租金贷众多、高收低出、长收短付——为了做大规划的恶性竞争成为常态。从业多年，商场改动到底是「危」仍是「机」，刘洋有自己的独立判别。「咱们内部有过评论，终究仍是以为相寓做好自己的工作就足够了。吹气泡式的规划肯定会幻灭，违反了运营准则和经济规律。」

　　「当年相寓树立之初开端就对事务进行优化，对办理标准、产品结构、租后服务等各事务链条进行优化改造，经过数字化的才能建造提高办理功率，2019年在工作最喧嚣的时分，镇定判别，保存优质财物，调整产品结构，为后续开展做到了充分准备。」相寓运营担任人回想当年刘洋对商场的判别和大局观，依然感叹「具有前瞻性和准确度。」

　　如刘洋所猜测的，尔后长租公寓运营商一再暴雷，工作监管不断完善。相寓的商场份额不降反增，进一步建立了龙头位置。

　　工作从张狂到紊乱的过程中，相寓的运营理念坚持理性，不设单一优先目标，更重视规划、功率和收益的平衡，防止参加价格战。

　　「咱们一开端就知道房子保管事务盈余极难，但有必要要做。」刘洋考虑到房子租借是我爱我家的优势事务，当呈现其他对手时，先上牌桌总是没错的。

　　实践上，早在2001年，我爱我家就引入了“房子保管”——与业主签订协议、托付房源、确认租金，代为办理和运营，业主可以如期取得租金。

　　刘洋回想刚参加我爱我家时，小区的叔叔阿姨们没事就来门店坐坐，修马桶、换灯泡、打电话、借伞更是常事，我爱我家的门店更像是社区的一份子。「开端是了解的租客有保管房子的需求，咱们是根据供给服务的逻辑来做这项事务。其实它的赢利较低。毕竟在投入相同人力，生意生意的佣钱要高得多。」

　　从更久远的工作逻辑来看，刘洋以为「全社会的消费习气及日子理念现已发生了翻天覆地的改动，但有一项根本的商场需求是从未改动的——寓居需求。年轻人是未来三十年的消费主力军，要为他们供给服务。」

　　刘洋表明，相寓从一开端要做的就不是曩昔几年「高收低租」、「只看规划讲故事」的长租公寓形式，「咱们的实质定位是不动产办理。」现在相寓面向业主和租客定制了多种托付、装饰、租住、家政服务和家居产品，并拓宽了包含涣散式、集中式、酒店产品、蓝领公寓、归纳配套空间等六大产品系，并将相寓的办理才能和系统才能输出拓宽办理咨询等事务。

　　相寓树立后，刘洋的榜首个重要决议计划是树立数字化系统，而非扩展房源规划。由于办理保管十几套房很简单，当数量升至几万套、几十万套，就成为巨大的应战。「在全国各城市公司事务开展的过程中，因公司规划、商场状况、办理水平上的差异，系统建造存在事务标准化和当地差异的对立。」相寓技能担任人告知36氪，想做成这件事并不简单。

　　公司内部乃至有人以为全国一致系统是一件不可能完结的使命，但刘洋坚决以为数字化是必经之路。「系统决议了一切规矩，数字化所遵循的是办理逻辑。」

　　与忙着跑马圈地的长租公寓公司不同，相寓事务线%，技能人员独立开发运营的财物办理系统AMS，在整合房源、财务办理、服务流程等方面完结了全国相寓事务的标准化、线上化和一致办理。

　　商场规划、增量人群、租金改动等大数据来自我爱我家二十多年的堆集。与此同时，我爱我家中心事务系统CBS 和 相寓AMS 双系统打通，完结了跨产品线系统、跨团队的房源、客源及带看等数据同步，然后到达两大中心事务系统的整合和优化。

　　数字化的优点在于经过对时刻周期、商场变化、流转人群等全量分析，可以追寻到每个影响事务运营的要素。相寓技能担任人解说，「现在看来到达公司事务办理标准化、危险最小化、功率最大化，并推进智能运营及办理才能的继续提高，为公司继续盈余并长时间增加起到了无足轻重的效果。」

　　数字化系统建立后，相寓要进一步渠道化。刘洋以「京东」形式类比：「既有自有产品线，也有加盟系统，还能扶持中小微企业，推进工作健康标准开展。未来的相寓将以办理为中心，为工作中小企业供给归纳解决方案。

　　一条路走得太远，人们总是简单忘掉为什么而动身。但刘洋还保存着作为房产生意人的初心，「为更多人找到满足的房子——我现已做了18年，我会在我爱我家工作到退休。」

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　　迄今为止，共8家主力组织，持仓量总计10.40亿股，占流转A股46.24%

　　近期的均匀本钱为3.14元，股价在本钱下方运转。多头行情中，上涨趋势有所减缓，可适量做高抛低吸。该股资金方面呈流出状况，出资者请慎重出资。该公司运营状况良好，大都组织以为该股长时间出资价值较高。

　　大宗生意：成交均价3.38元,溢价率8.33%，成交量414.13万股，成交金额1399.76万元

　　大宗生意：成交均价3.34元,溢价率11.33%，成交量419.09万股，成交金额1399.76万元